L’attestation EPC, ou certificat de performance énergétique des bâtiments, constitue une évaluation normalisée de la consommation énergétique d’un bien immobilier. Il s’agit de la « carte d’identité énergétique » d’un bâtiment et offre un critère de comparaison en matière de performance énergétique. Bien que les principes de base du certificat soient identiques dans toute la Belgique, il existe des différences régionales dans sa mise en œuvre.
L’objectif premier du certificat EPC est de donner un aperçu des performances énergétiques d’un bâtiment. Celles-ci sont exprimées selon une échelle normalisée comprenant des lettres allant de A+ à F (ou de A à G à Bruxelles). Cette évaluation estime l’énergie nécessaire pour maintenir une température intérieure constante de 18 degrés, ce qui permet une comparaison objective entre différents bâtiments. Pour les investisseurs immobiliers, le certificat EPC est un outil essentiel qui influe tant sur le loyer que sur la valeur du bien immobilier, et qui contribue à la maîtrise des dépenses énergétiques.
Un expert agréé établit le certificat de performance énergétique (EPC) sur la base de critères spécifiques tenant compte des caractéristiques du bien immobilier, sans prendre en considération le comportement de l’occupant. Le calcul comprend les éléments suivants :
Le certificat EPC porte sur la performance énergétique globale d’un bâtiment existant. Le certificat EPB (Performance énergétique et climat intérieur), en revanche, s’applique aux constructions neuves ou aux rénovations énergétiques de grande envergure. Il convient de faire appel à un expert EPB avant le début des travaux afin de garantir, sur la base des plans de construction, que le bâtiment neuf ou rénové soit conforme aux normes en vigueur. Une fois la construction achevée, un contrôle est obligatoire avant que le bien puisse être vendu ou loué. Le coût d’un rapport EPB commence généralement autour de 500 € et varie en fonction de l’ampleur du projet. Important : Le document EPB s’applique exclusivement dans la Région flamande et n’existe ni à Bruxelles ni en Wallonie.
Le certificat EPC est obligatoire pour tous les logements mis en vente ou en location. Ce certificat doit être disponible avant la mise sur le marché du logement et doit être mentionné dans chaque annonce de vente ou de location. Une exception s’applique aux bâtiments destinés à la démolition ; dans ce cas, un accusé de réception de la demande de permis de démolition suffit.
Le score EPC d’un logement est comparable aux étiquettes énergétiques apposées sur les appareils électroménagers. Chaque logement se voit attribuer une lettre qui indique sa classe énergétique.
Le propriétaire est responsable des frais liés au certificat de performance énergétique ; le locataire ne peut en être tenu pour responsable. Le prix est généralement abordable et varie en fonction du type de bien immobilier, de sa superficie et de son emplacement. Dans la Région flamande, un certificat coûte généralement quelques dizaines d’euros de plus qu’à Bruxelles. Étant donné que les contrôleurs sont libres de fixer leurs propres tarifs, il est judicieux de comparer plusieurs devis.
Toute annonce concernant un logement à louer doit mentionner les indicateurs de performance énergétique (EPC). Le propriétaire est donc tenu d’obtenir ce certificat avant de mettre le logement en location.
Des contrôles sont effectués dans toutes les régions afin de garantir le respect de ces règles, et des sanctions variables sont prévues en cas d’infraction.
La note EPC a un impact significatif sur l’indexation des loyers, en particulier pour les bailleurs. De fin 2022 à fin 2023, les possibilités pour les propriétaires d’indexer les loyers étaient limitées par la note EPC. En Flandre, par exemple, le loyer d’un logement présentant un score E ou F ne pouvait absolument pas être indexé. Depuis fin 2023, ces restrictions en matière d’indexation ont été levées, ce qui permet d’indexer le loyer jusqu’à 100 %, même pour les biens immobiliers présentant un mauvais score EPC. Toutefois, des règles d’indexation particulières peuvent encore s’appliquer dans certains cas.
Depuis fin 2022, un certificat EPC spécifique est obligatoire dans la Région flamande pour les parties communes d’un immeuble d’habitation, c’est-à-dire les parties accessibles à tous les résidents. Cet attestation EPC GD doit être demandée par l’association des copropriétaires ou par le propriétaire de l’immeuble. Elle est toujours obligatoire, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location au sein de l’immeuble. Aucune note n’est attribuée aux parties communes ; l’attestation décrit la situation et formule des recommandations en matière d’amélioration énergétique. Il n’existe actuellement pas d’attestation similaire à Bruxelles, mais cela pourrait changer à l’avenir.
Un certificat EPC est valable pendant 10 ans au maximum. Toutefois, en cas de modifications apportées aux caractéristiques énergétiques du bien immobilier, telles que l’installation d’une nouvelle chaudière ou de panneaux solaires, un nouveau certificat est requis. Malgré le coût d’un nouveau certificat, vous bénéficierez des améliorations apportées.
Il est intéressant d’améliorer l’efficacité énergétique de votre bien immobilier. Cela permet non seulement de réduire la consommation d’énergie, mais peut également influer sur l’indexation des loyers et augmenter la valeur de votre bien.
Les panneaux solaires peuvent améliorer le score EPC. Ils sont particulièrement avantageux pour les bâtiments qui affichent déjà un bon score EPC et qui sont en mesure d’exploiter efficacement cette source d’énergie. L’installation de panneaux solaires ne doit toutefois pas primer sur d’autres travaux d’isolation. Pour obtenir des résultats optimaux, les panneaux solaires doivent être inclinés et orientés de manière idéale ; une orientation vers le sud, à un angle d’environ 35 degrés, est recommandée. Des adaptations à l’environnement et au bâtiment spécifiques sont bien sûr nécessaires.
Le certificat de performance énergétique (CPE) est indispensable pour tout investisseur immobilier, car il évalue la performance énergétique d’un bâtiment et doit être joint au dossier lors de la vente ou de la location du bien. Les notes A et B correspondent aux meilleures performances, tandis que les notes E et F (ou G à Bruxelles) indiquent les biens les moins économes en énergie. Une note EPC défavorable peut limiter les possibilités d’indexation d’un propriétaire. Il est toujours possible d’améliorer la note EPC grâce à des travaux de rénovation, qu’ils soient mineurs ou importants. Même de légères améliorations peuvent avoir un impact considérable à un coût relativement faible. La procédure de certification doit être réalisée par un contrôleur agréé qui inspecte les installations du logement. N’oubliez pas de rassembler tous les documents pertinents avant son arrivée. Il est essentiel de connaître les règles spécifiques de la région où se trouve le bien immobilier, car chaque région a ses propres exigences et délais en matière de rénovation pour atteindre les objectifs fixés. Sous certaines conditions, des primes peuvent être accordées. Les coûts varient selon la région, le type de bien immobilier et la superficie, et se situent entre 100 et 400 €. Un certificat est valable 10 ans, sauf si des travaux importants ont été effectués sur la maison.
Pour les investisseurs immobiliers disposant d’un vaste portefeuille, la gestion des obligations liées au certificat de performance énergétique (CPE) constitue une tâche complexe et chronophage. Un logiciel spécialisé dans la gestion immobilière peut jouer un rôle crucial dans l’automatisation et la centralisation de l’ensemble des processus et documents liés au CPE.
En automatisant ces tâches, les investisseurs gagnent un temps considérable et s’assurent que leur portefeuille immobilier est à tout moment conforme à la législation énergétique de plus en plus stricte.
[1] Agence flamande de l’énergie et du climat (VEKA). Réglementation et calendrier de l’obligation de rénovation en Flandre (horizon 2025). [2] Service public fédéral Économie (SPF Économie). Cadre politique et subventions en matière d’efficacité énergétique dans le secteur du bâtiment (Belgique). [3] Recherche universitaire (économie immobilière). La corrélation entre le score EPC et la valeur marchande/valeur locative d’un bien immobilier. [4] Fédération royale du notariat belge (Notaris.be). Obligations juridiques relatives à l’EPC en cas de vente et de location. [5] Financieel Dagblad (Belgique). Analyse de l’impact financier des normes PEB 2025 sur les rendements de l’immobilier d’investissement. [6] Réglementation publique flamande ou wallonne. Exigences spécifiques concernant le score PEB minimal pour les logements locatifs après 2025. [7] Fédération du secteur du bâtiment (par exemple, la Confédération du bâtiment). Guide pratique : Solutions de rénovation durable et estimation des coûts pour l’amélioration de la performance énergétique (EPC). [8] Rapport sur le secteur immobilier. Stratégies à l’intention des investisseurs immobiliers pour répondre aux futures exigences énergétiques. [9] Deloitte ou PwC (Belgique). Incitations fiscales et avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique (par exemple, les primes à la rénovation). [10] Union européenne (directive de l’UE). La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) et sa transposition nationale. [11] Établissements bancaires et de crédit. Analyse des prêts et des prêts hypothécaires verts : avantages en matière de taux d’intérêt en fonction du score EPC.
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