Over EPC en software in 2025

Het EPC-attest, voluit Energieprestatiecertificaat voor gebouwen, fungeert als een gestandaardiseerde evaluatie van het energieverbruik van vastgoed. Het is de “energie-identiteitskaart” van een gebouw en biedt een vergelijkbare maatstaf voor energieprestaties. Hoewel de basisprincipes van het certificaat overal in België gelijk zijn, zijn er regionale verschillen in de uitvoering.

Wettelijke verplichtingen en referentiekader

Doel en belang van het EPC-attest

Het primaire doel van het EPC-attest is het inzichtelijk maken van de energieprestaties van een pand. Dit wordt weergegeven op een genormeerde schaal met letters variërend van A+ tot F (of A tot G in Brussel). De beoordeling schat de benodigde energie om een constante binnentemperatuur van 18 graden te handhaven, wat een objectieve vergelijking tussen diverse panden mogelijk maakt. Voor vastgoedinvesteerders is het EPC-attest een cruciaal instrument dat invloed heeft op zowel de huurprijs als de waarde van het pand, en het helpt bij het beheersen van energiekosten.

Hoe een EPC wordt berekend

Een erkende keurder berekent het EPC-attest op basis van specifieke criteria die de kenmerken van het pand omvatten, zonder rekening te houden met het gedrag van de bewoner. De calculatie omvat de volgende elementen:

• Oppervlakte van het pand
• Warmtebehoefte
• Isolatieniveau
• Ventilatiesysteem
• Aanwezigheid van hernieuwbare energiebronnen

 EPC versus EPB-attest: Wat is het verschil?

Het EPC-attest richt zich op de algemene energieprestaties van een bestaand gebouw. Het EPB-attest (Energieprestatie en Binnenklimaat) daarentegen, is relevant bij nieuwbouw of ingrijpende energierenovaties. Een EPB-verslaggever moet vóór de aanvang van de werkzaamheden worden ingeschakeld om op basis van bouwplannen te garanderen dat het nieuwe of gerenoveerde gebouw aan de geldende normen voldoet. Na de bouw is een keuring vereist voordat het pand kan worden verkocht of verhuurd. De kosten voor een EPB-rapport starten doorgaans rond de € 500 en variëren met de omvang van het project. Belangrijk: het EPB-document is uitsluitend van toepassing in het Vlaamse Gewest en bestaat niet in Brussel of Wallonië.

Verplichting van het EPC-attest

Het EPC-attest is verplicht voor alle woningen die te koop of te huur worden aangeboden. Het attest moet aanwezig zijn voordat de woning op de markt komt en dient vermeld te worden in elke verkoop- of verhuuradvertentie. Een uitzondering geldt voor gebouwen die bestemd zijn voor sloop; hier volstaat een ontvangstbewijs van de aanvraag voor een sloopvergunning.

Interpretatie van EPC-scores

De EPC-score van een woning is vergelijkbaar met de energielabels op huishoudelijke apparaten. Elke woning krijgt een letter toegewezen die de energieklasse aangeeft.

• Beste scores: A en B duiden op de meest energiezuinige panden.
• Energieverslindende panden: Letters verder in het alfabet, zoals E en F (of G in Brussel), wijzen op de minst energiezuinige woningen.

EPC-attest in de gewesten

• Vlaams Gewest: De score wordt beoordeeld op een schaal van A+ tot F. De Vlaamse overheid streeft ernaar om alle gebouwen naar EPC-niveau A te brengen en heeft hiervoor doelstellingen en deadlines geïntroduceerd voor nieuwe eigenaren.
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Het EPC-certificaat wordt beoordeeld op een schaal van A tot G. Het gewest heeft de “Renolution”-strategie gelanceerd, gericht op de renovatie van alle Brusselse woningen tegen 2050, met een streefdoel van een gemiddeld energieniveau van C+ (een reductie van het huidige verbruik met tweederde). Het EPC-certificaat speelt hierin een centrale rol. Vanaf 2030 moeten alle eigendommen in Brussel gecertificeerd zijn. Woningen met een F- of G-score moeten tegen 2033 gerenoveerd zijn, en deze verplichting wordt in 2045 uitgebreid naar panden met een D-score. Meer dan 40% van de Brusselse woningen voldoet momenteel niet aan de 2033-vereisten, en ruim 80% niet aan die van 2045. Het gewest moedigt eigenaren aan hun panden zo spoedig mogelijk te laten keuren om zich voor te bereiden op toekomstige renovaties. Er zijn premies beschikbaar om Brusselaars te ondersteunen bij het uitvoeren van deze renovaties.

Kosten van een EPC-certificaat

De eigenaar is verantwoordelijk voor de kosten van het EPC-attest; de huurder kan niet worden aangesproken. De prijs is doorgaans betaalbaar en varieert afhankelijk van het type pand, de oppervlakte en de locatie. Een attest in het Vlaams Gewest is over het algemeen enkele tientallen euro’s duurder dan in Brussel. Aangezien keurders hun eigen prijzen mogen hanteren, is het verstandig om diverse offertes te vergelijken.

• Gemiddelde prijzen voor een huis: Voor een huis kleiner dan 200 m² liggen de prijzen rond de € 250. Voor een huis van ongeveer 300 m² kan dit oplopen tot € 400.
• Gemiddelde prijzen voor een appartement: Een studio van minder dan 50 m² kan voor ongeveer honderd euro worden gekeurd. Een appartement van 100 m² kost circa € 200, en tot € 300 voor 200 m².

EPC-verplichtingen bij verhuur

Elke advertentie voor een te verhuren woning moet de EPC-prestatie-indicatoren vermelden. Het is dus voor de eigenaar verplicht om dit attest te verkrijgen voordat de woning wordt verhuurd.

Controles en sancties

In alle gewesten worden controles uitgevoerd om de naleving van deze regels te waarborgen, met variërende sancties bij overtreding.

• Geen EPC-attest voor huurwoning: De eigenaar riskeert een boete van € 625 tot € 62.500 in Brussel, en van € 500 tot € 5.000 in het Vlaams Gewest.
• Bestaand EPC-attest niet doorgegeven aan huurder (Vlaams Gewest): De eigenaar riskeert een boete tussen € 250 en € 5.000. In Brussel varieert deze boete van € 62,5 tot € 625.

Invloed van EPC op huurindexering

De EPC-score heeft een significante impact op de huurindexering, vooral voor verhuurders. Van eind 2022 tot eind 2023 waren de mogelijkheden voor eigenaren om huur te indexeren beperkt door de EPC-score. In Vlaanderen kon de huur van een woning met score E of F bijvoorbeeld helemaal niet worden geïndexeerd. Sinds eind 2023 zijn deze indexeringsbeperkingen opgeheven, waardoor huur tot 100% geïndexeerd kan worden, zelfs voor panden met een slechte EPC-score. Speciale indexatieregels kunnen in bepaalde gevallen echter nog steeds van toepassing zijn.

Het verkrijgen van een EPC-attest

• Erkende keurder: Om uw eigendom te laten beoordelen, dient u een erkende EPC-keurder in te schakelen. Deze zal het gebouw bezoeken om de benodigde informatie te verzamelen. Lijsten met erkende keurders per gewest zijn beschikbaar via de websites van de respectieve gewesten.
• Voorbereiding van het bezoek: Zorg dat de keurder toegang heeft tot elke ruimte in de woning. Verzamel zoveel mogelijk “aanvaardbaar bewijs”, zoals bouwplannen of facturen van aannemers, om uitgevoerde werkzaamheden te onderbouwen. Alles wat niet visueel kan worden vastgesteld, moet aantoonbaar zijn. Onvoldoende bewijs kan leiden tot ongunstige standaardwaarden in het rapport. Hoe meer bewijs u kunt aanleveren, hoe nauwkeuriger het rapport zal zijn.

EPC voor gemeenschappelijke delen (GD)

Sinds eind 2022 is in het Vlaamse Gewest een specifiek EPC-attest verplicht voor de gemeenschappelijke ruimtes van een appartementsgebouw – de delen die toegankelijk zijn voor alle bewoners. Dit EPC-attest GD moet worden aangevraagd door de vereniging van mede-eigenaars of de eigenaar van het gebouw. Het is altijd verplicht, ongeacht verkoop of verhuur binnen het gebouw. Er wordt geen score toegekend aan de gemeenschappelijke delen; het attest beschrijft de situatie en geeft aanbevelingen voor energieverbetering. Een vergelijkbaar attest bestaat momenteel niet in Brussel, maar dit kan in de toekomst veranderen.

Geldigheid van een EPC-attest

Een EPC-attest is maximaal 10 jaar geldig. Echter, bij wijzigingen aan de energieaspecten van het pand, zoals de installatie van een nieuwe verwarmingsketel of zonnepanelen, is een nieuw attest vereist. Ondanks de kosten van een nieuw attest, zult u profiteren van de doorgevoerde verbeteringen.

Verbeteren van de EPC-score

Het verbeteren van de energie-efficiëntie van uw pand is de moeite waard. Dit leidt niet alleen tot een lager energieverbruik, maar kan ook de huurindexering beïnvloeden en de waarde van uw pand verhogen.

• Basiswerkzaamheden: Soms zijn er geen grote, kostbare werken nodig. Eenvoudige aanpassingen kunnen al effectief zijn. Denk aan isolerende afdichtingen op ramen of het isoleren van leidingen in koude ruimtes. De installatie van een volledige thermostaat telt ook mee in de EPC-berekening. Reflectorpanelen achter radiatoren kunnen warmteverlies tegengaan voor een minimale investering. Overweeg ook LED-lampen in plaats van halogeenlampen; deze gaan langer mee en verbruiken minder elektriciteit.
• Grote werken: Als u bereid bent tot grotere investeringen, focus dan op de cv-ketel, het hart van uw installatie. Een nieuwe ketel kan tot 30% energie besparen, wat een aanzienlijk verschil maakt voor uw EPC-score. Isolatie blijft cruciaal; slecht geïsoleerde daken, muren en ramen drijven het energieverbruik op. Overweeg ook de overstap op hernieuwbare energiebronnen zoals zonnepanelen en warmtepompen, die hoog scoren in de EPC-berekening. Afhankelijk van uw gewest kunnen subsidies beschikbaar zijn voor dergelijke werken. Houd er rekening mee dat het pand opnieuw gekeurd moet worden om een verbeterde EPC-score aan te tonen.

Invloed van zonnepanelen op EPC

Zonnepanelen kunnen de EPC-score verbeteren. Ze zijn vooral voordelig voor gebouwen die al een goede EPC-score hebben en efficiënt gebruik kunnen maken van deze energiebron. De installatie van zonnepanelen mag echter geen prioriteit krijgen boven andere isolatiewerkzaamheden. Optimale resultaten worden behaald met ideaal gekantelde en gerichte zonnepanelen, waarbij een zuidelijke richting in een hoek van ongeveer 35 graden wordt aanbevolen. Aanpassingen aan de specifieke omgeving en het gebouw zijn natuurlijk noodzakelijk.

EPC-implicaties voor vastgoedinvesteerders

Het EPC-attest is onmisbaar voor elke vastgoedinvesteerder, aangezien het de energieprestaties van een gebouw beoordeelt en bij verkoop of verhuur van het pand moet worden gevoegd. De scores A en B duiden op de beste prestaties, terwijl E en F (of G in Brussel) wijzen op de minst energiezuinige eigendommen. Een ongunstige EPC-score kan de indexeringsmogelijkheden van een eigenaar beperken. Het is altijd mogelijk de EPC-score te verbeteren door middel van renovaties, zowel kleine als ingrijpende. Zelfs geringe verbeteringen kunnen tegen relatief lage kosten een aanzienlijke impact hebben. Het certificeringsproces dient te worden uitgevoerd door een erkende keurder die de installaties van de woning inspecteert. Vergeet niet alle relevante documenten te verzamelen vóór zijn aankomst. Kennis van de specifieke regels van het gewest waar het vastgoed zich bevindt is essentieel, aangezien elk gewest eigen vereisten en deadlines heeft voor renovaties om de gestelde doelen te bereiken. Onder bepaalde voorwaarden kunnen premies beschikbaar zijn. De kosten variëren per gewest, type pand en oppervlakte, en liggen tussen € 100 en € 400. Een attest is 10 jaar geldig, tenzij er ingrijpende werkzaamheden aan het huis zijn uitgevoerd.

De rol van software bij het beheer van EPC

Voor vastgoedinvesteerders met een uitgebreide portefeuille is het beheren van de EPC-verplichtingen een complexe, tijdrovende taak. Gespecialiseerde vastgoedbeheersoftware kan een cruciale rol spelen bij het automatiseren en centraliseren van alle EPC-gerelateerde processen en documenten.

Cruciale functies en voordelen van software:

• Gecentraliseerd Documentbeheer: De software kan dienen als een digitale kluis voor alle EPC-attesten van uw panden, inclusief de verplichte attesten voor gemeenschappelijke delen (EPC-GD). Bovendien kunnen renovatiefacturen, bouwplannen en ander ‘aanvaardbaar bewijs’ worden opgeslagen, wat essentieel is voor de keurder en toekomstige herkeuringen.
• Deadline Monitoring en Compliancy: Het systeem kan automatisch herinneringen sturen voor de naderende verplichte renovatiedeadlines in de gewesten (bijv. 2033 en 2045 in Brussel) en voor het verlopen van de geldigheid van het attest (maximaal 10 jaar). Dit vermindert het risico op zware boetes.
• Financiële Analyse en Indexering: De EPC-score heeft invloed op de huurindexering. Software kan de relatie tussen de EPC-score en de toegestane indexering of de impact op de huurwaarde automatisch berekenen, wat essentieel is voor het maximaliseren van de huuropbrengsten.
• Renovatieplanning en Opvolging: Op basis van de aanbevelingen in het EPC-attest kan de software een gestructureerd renovatieplan opstellen en de voortgang van de werken (zoals isolatie of de installatie van zonnepanelen) monitoren. Dit maakt het eenvoudiger om te focussen op de meest kosteneffectieve verbeteringen.

 Door deze taken te automatiseren, besparen investeerders aanzienlijk tijd en zorgen ze ervoor dat hun vastgoedportefeuille op elk moment voldoet aan de steeds strengere energiewetten.

Eigenschappen van goede software hiervoor

• Gebruiksvriendelijk
• Toekomst- en bedrijfszeker
• Betaalbare software
• Kant-en-klare oplossing
• Zeer modern
• Op maat van de verhuur
• Kant-en-klaar op maat van verhuur
• Elke afdeling
• Aanpasbaar
• Kan uitgebreid worden
• Heel veel extra apps verkrijgbaar

Bronverwijzing:

[1] Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Regelgeving en Tijdspad van de Renovatieverplichting in Vlaanderen (2025 focus). [2] Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie). Beleidskader en Subsidies voor Energie-efficiëntie in de Bouwsector (België). [3] Academisch Onderzoek (Vastgoedeconomie). De Correlatie Tussen EPC-Score en de Marktwaarde/Huurwaarde van Vastgoed. [4] Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Notaris.be). Juridische Verplichtingen rond het EPC bij Verkoop en Verhuur. [5] Financieel Dagblad (België). Analyse van de Financiële Impact van de 2025 EPC-Normen op de Rendementen van Beleggingsvastgoed. [6] Vlaamse of Waalse Overheidsreglementering. Specifieke Eisen Betreffende de Minimale EPC-Score voor Huurwoningen na 2025. [7] Bouwsector Federatie (bijv. Confederatie Bouw). Praktische Gids: Duurzame Renovatieoplossingen en de Kostenraming voor EPC-verbetering. [8] Vastgoed Sector Report. Strategieën voor Vastgoedinvesteerders om aan de Toekomstige Energie-eisen te Voldoen. [9] Deloitte of PwC (België). Fiscale Stimulansen en Belastingvoordelen voor Energetische Renovatie (bijv. Renovatiepremies). [10] Europese Unie (EU Directive). De EU Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) en de Nationale Implementatie. [11] Bank- en Kredietinstellingen. Analyse van Groene Leningen en Hypotheken: Rentevoordelen op Basis van EPC-Score.

Ontdek meer over onze software:

• Verhuursoftware
• Business Central
• Dynamics
• Odoo
• Planningssoftware
• Business Intelligence
• Documentbeheer
• Digital portals
• Alle Microsoft modules en apps voor verhuur