Handelshuurcontracten verlengen

Het verlengen van een handelshuurovereenkomst in België omvat specifieke procedures en termijnen voor zowel huurder als verhuurder. Dit artikel biedt een diepgaand inzicht in het proces en de bijbehorende rechten en plichten.

Aanpak

Wie kan een hernieuwing aanvragen?

Alleen de huurder heeft het recht om een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan te vragen. De eigenaar kan dit verzoek enkel vaststellen of het ontbreken ervan constateren. Indien de huurder geen aanvraag indient, eindigt de huurovereenkomst automatisch na negen jaar. Als een eigenaar de huurovereenkomst wil beëindigen, kan deze een opzegging doen, maar hierbij moeten specifieke voorwaarden worden nageleefd en/of de huurder moet worden gecompenseerd voor de opgelopen schade door de opzegging.

Termijn voor het aanvragen van een hernieuwing

De huurder dient de hernieuwing van het contract aan te vragen tussen 18 en 15 maanden vóór de vervaldatum van het contract. Deze aanvraag moet per aangetekende brief of via een deurwaardersexploot worden ingediend. Als de huurder deze termijn niet respecteert, eindigt het huurcontract na negen jaar. Indien de eigenaar niet reageert op het verzoek en de huurder de beschikking over het pand behoudt, wordt de looptijd van het huurcontract onbepaald. In dat geval kan de verhuurder de overeenkomst te allen tijde beëindigen met een opzegtermijn van 18 maanden.

De inhoud van de hernieuwingsaanvraag

De aanvraag voor een hernieuwing van de huurovereenkomst moet de volgende informatie bevatten:

De gewenste voorwaarden voor de verlenging van het contract door de huurder. Dit kan bijvoorbeeld een wijziging van de huurprijs of de lasten inhouden, of de voorwaarden kunnen ongewijzigd blijven.
Een herinnering aan de rechten en plichten van de verhuurder naar aanleiding van de hernieuwingsaanvraag.
De expliciete vermelding dat “de verhuurder zal worden geacht met de huurhernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet, op dezelfde wijze en binnen de drie maanden, aan de handelshuurder kennis geeft, hetzij van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, hetzij van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde”.

Rechten en plichten van de verhuurder bij een hernieuwingsaanvraag

Niet alleen de huurder is gebonden aan strikte termijnen; ook de verhuurder moet binnen een vastgestelde periode reageren. De eigenaar moet binnen maximaal drie maanden reageren op het verzoek van de huurder via hetzelfde communicatiekanaal. Na deze termijn wordt het contract automatisch hernieuwd. De verhuurder heeft de mogelijkheid om de hernieuwing te weigeren, deze zonder meer te accepteren, of te accepteren onder het voorstel van andere voorwaarden.

De hernieuwing weigeren

De verhuurder kan de aanvraag tot huurhernieuwing alleen weigeren onder bepaalde voorwaarden. In dat geval moet de eigenaar de huurder een uitzettingsvergoeding betalen, waarvan het bedrag varieert per situatie en kan oplopen tot het equivalent van drie jaar huur.

De eigenaar kan de hernieuwing weigeren onder de volgende omstandigheden:

De eigenaar of een familielid wenst zelf een commerciële of ambachtelijke activiteit in het pand uit te oefenen.
Een derde biedt een hogere huurprijs aan dan de huidige huurder, en de huurder weigert een identiek aanbod te doen.
De verhuurder wil werkzaamheden aan het pand uitvoeren die meer dan drie jaar huur kosten.
De eigenaar wil de bestemming van het pand wijzigen.
De huurder is bepaalde verplichtingen niet nagekomen.

Tabel: vergoedingen bij weigering van huurhernieuwing

Reden tot weigering van de huurhernieuwing	Bedrag van de vergoeding
De eigenaar wenst het pand zelf te bewonen maar zal er geen handelsactiviteit uitoefenen	1 jaar huur
De eigenaar wil het pand zelf betrekken om een handelsactiviteit uit te oefenen	2 jaar huur
De eigenaar wil verbouwen of werkzaamheden uitvoeren	1 jaar huur
Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs heeft de huidige huurder vervangen. De nieuwe huurder zal een andere handelsactiviteit uitoefenen	1 jaar huur
Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs heeft de huidige huurder vervangen. De nieuwe huurder zal een soortgelijke commerciële activiteit uitoefenen als de vorige huurder	2 jaar huur
De eigenaar wil de huurovereenkomst beëindigen omwille van een andere reden	3 jaar huur (minimaal)

Aanvaarding van de hernieuwing onder gewijzigde voorwaarden

Soms stemt een eigenaar in met de verlenging van de huurovereenkomst, maar wenst deze te onderhandelen over de door de huurder voorgestelde voorwaarden, veelal betreffende de huurprijs.

Er zijn twee mogelijke uitkomsten:

Huurdervoorwaarden geaccepteerd: De huurder gaat akkoord met de gewijzigde voorwaarden en moet dit uiterlijk binnen 30 dagen schriftelijk bevestigen.
Huurdervoorwaarden niet geaccepteerd: De huurder accepteert de nieuwe voorwaarden niet en moet dan gerechtelijke stappen ondernemen. De vrederechter zal vervolgens een beslissing nemen over de voorwaarden van het huurcontract.

In beide gevallen moet de huurder binnen maximaal 30 dagen na het antwoord van de verhuurder schriftelijk reageren, anders loopt deze het risico het recht op hernieuwing te verliezen.

Wat is een uitzettingsvergoeding?

Een uitzettingsvergoeding is een schadevergoeding die de eigenaar aan de huurder moet betalen wanneer de eigenaar het handelshuurcontract verbreekt. Het exacte bedrag van deze vergoeding hangt af van de specifieke situatie. Als de schade die de huurder lijdt door de opzegging van de huurovereenkomst hoger is dan het wettelijk vastgestelde bedrag van de uitzettingsvergoeding, kan de huurder zich wenden tot de vrederechter om te proberen het bedrag te verhogen.

Na drie hernieuwingen van de huurovereenkomst

Na de drie mogelijke hernieuwingen, wat neerkomt op 36 jaar na de start van het huurcontract, bestaat er geen wettelijke bescherming meer die de huurder het recht geeft om in het pand te blijven. De huurder moet dan een nieuw huurcontract afsluiten. Beide partijen kunnen in dit stadium een kortere huurovereenkomst overeenkomen.

Beheer van handelshuurcontracten met vastgoedbeheersoftware

Als eigenaar van commercieel vastgoed is het bijhouden van belangrijke contractdata niet altijd eenvoudig. Hoewel het bij handelshuurovereenkomsten de huurder is die actie moet ondernemen voor hernieuwing of beëindiging binnen bepaalde termijnen, is het voor de verhuurder gunstig om een overzicht te hebben van naderende data. Vastgoedbeheersoftware, zoals Offimac, biedt hier een efficiënte oplossing.

Offimac houdt u op de hoogte van alle vervaldata van uw contracten op basis van de ingevoerde informatie. De tool biedt zelfs de mogelijkheid om voorgestelde teksten te gebruiken voor het verzenden van mededelingen aan de huurder, waarbij u enkel het gewenste communicatiekanaal hoeft te kiezen

Naast deze herinneringsfuncties voor belangrijke data, automatiseert Offimac een breed scala aan vastgoedbeheertaken, waaronder:

Betaalherinneringen voor openstaande huurgelden
Berekening en verzending van huurindexeringen
Afwikkeling van servicekosten.
Opstellen van facturen voor servicekosten voor huurders die daarom vragen.

Offimac centraliseert alle informatie over uw vastgoedportefeuille, wat een duidelijk beeld geeft van de status ervan. Dit bespaart u uren werk, voorkomt dat onbetaalde huur of gemiste indexeringen over het hoofd worden gezien, en elimineert de noodzaak om handmatig naar informatie te zoeken.

Laat software je helpen om je administratie te stroomlijnen

Gebruiksvriendelijk
Toekomst- en bedrijfszeker
Betaalbare software
Kant-en-klare oplossing
Zeer modern
Op maat van de verhuur
Kant-en-klaar
Elke afdeling
Aanpasbaar
Kan uitgebreid worden
Heel veel extra apps verkrijgbaar

Bronverwijzing:

1] Wet Betreffende de Handelshuur van 30 april 1951. Artikelen 13, 14 en 15: De Wettelijke Procedure en Termijnen voor Verlenging. [2] Academisch Juridisch Tijdschrift (België). Analyse van de Vormvereisten en de Gevolgen van een Laattijdige Aanvraag tot Verlenging. [3] Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Notaris.be). De Rol van de Notaris bij de Afsluiting en de Hernieuwing van Handelshuur. [4] Gespecialiseerd Advocatenkantoor in Vastgoedrecht. Jurisprudentie over Geldige en Ongeldige Motieven voor de Verhuurder om de Verlenging te Weigeren. [5] Vlaams Agentschap Innoveren & Ondernemen (VLAIO). Praktische Gids: Bedrijfscontinuïteit en de Bescherming van het Handelshuurcontract. [6] Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie). Informatie over de Rechten van de Huurder en de Huurprijsherziening bij Verlenging. [7] Vastgoed Sector Report (België). Marktanalyse van de Invloed van de Looptijd van Huurcontracten op de Commerciële Waarde van het Vastgoed. [8] Deloitte of PwC (België). Fiscale en Boekhoudkundige Aspecten van Langetermijn Huurverplichtingen na Verlenging. [9] Gemeen Huurrecht (Federale Wetgeving). Onderscheid tussen de Verlengingsprocedure van Handelshuur en andere Huurregimes. [10] Kamer van Koophandel / Ondernemersorganisatie. Advies over het Onderhandelen over Nieuwe Huurvoorwaarden bij de Verlenging. [11] Juridisch Vakblad (Bedrijfsrecht). De Gevolgen van de Verlenging op Clausules zoals de Overdracht en Onderverhuur.

Ontdek meer over onze software:

Contact

Neem contact met ons op

Elke organisatie is anders en dat begrijpen we bij Offimac maar al te goed. Heb je vragen of ben je benieuwd wat wij voor jou kunnen betekenen? Laat het ons weten. We denken graag met je mee.

Contacteer ons