Hoe een huurder uit je pand zetten?

Wanneer een huurder zijn huurbetalingen verzaakt of schade toebrengt aan de gehuurde woning, kan een verhuurder geneigd zijn tot uitzetting. Het is echter cruciaal te beseffen dat de procedure voor het uitzetten van een huurder strikt wettelijk gereguleerd is in België en zorgvuldig moet worden gevolgd.

Een praktische handleiding

Wettelijk kader voor uitzetting

Een huurder kan niet zomaar uit huis worden gezet zonder tussenkomst van een rechter. De uitzetting van een huurder is enkel mogelijk na een rechterlijke uitspraak van een vrederechter. Het is de verhuurder ten strengste verboden om eigenhandig de huurder uit te zetten, bijvoorbeeld door bezittingen op straat te zetten of sloten te vervangen. Dergelijke acties zijn onwettig en strafbaar. Zelfs een huurder die zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, kan in dergelijke gevallen klacht indienen tegen de verhuurder en in het gelijk worden gesteld. Een verhuurder moet altijd een specifieke procedure volgen voor uitzetting.

Gronden voor huurdersuitzetting

De relatie tussen huurder en verhuurder wordt beheerst door het huurcontract, dat wederzijdse verplichtingen omvat. Het niet nakomen van deze verplichtingen kan een geldige reden zijn voor uitzetting. Veelvoorkomende gronden voor uitzetting zijn:

• Niet of laattijdige betaling van huur. Dit is de meest voorkomende reden en vormt het grootste risico voor de verhuurder.
• Verstrekken van onjuiste informatie bij de contractondertekening.
• Geen geldige verzekering afsluiten.
• Ongeoorloofde onderverhuur.
• Ongeoorloofde overdracht van het huurcontract.
• Inbreuk op de overeengekomen bestemming van het gehuurde pand.
• Gebruik van de woning voor illegale activiteiten.
• Abnormale verstoring van de rust in de buurt.
• Niet-naleving van de regels met betrekking tot mede-eigendom.
• Uitvoeren van werkzaamheden zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.

Aantal wanbetalingen voor uitzetting

Technisch gezien kan een uitzettingsprocedure al na één wanbetaling worden gestart. Echter, de vrederechter beslist over de uitzetting. Bij slechts één wanbetaling kan de rechter dit als een nalatigheid beschouwen. In de praktijk is het daarom raadzaam om minstens twee maanden onbetaalde huur te laten oplopen, om zo het herhaalde en opzettelijke karakter van de wanbetaling aan te tonen.

Het uitzettingsproces stap voor stap

Om een huurder uit te zetten, dient de volgende procedure te worden gevolgd:

1. Verzoekschrift indienen: Vraag toestemming tot uitzetting aan de vrederechter van het kanton waar het pand zich bevindt. Dit gebeurt via een verzoekschrift, een gezamenlijk verzoekschrift, of een dagvaarding (een verzoekschrift is de meest kosteneffectieve optie).
2. Zitting in Vredegerecht: Huurder en verhuurder worden opgeroepen voor een zitting. De rechter zal eerst proberen tot een verzoening te komen en een oplossing te vinden. Indien dit niet lukt, neemt de rechter een beslissing. Bij twee maanden onbetaalde huur wordt vaak de voorkeur aan uitzetting gegeven. De vrederechter spreekt uiteindelijk het vonnis uit.
3. Betekening door Deurwaarder: De verhuurder moet het vonnis door een deurwaarder aan de huurder laten betekenen.
4. Feitelijke Uitzetting: Eén maand na de betekening gaat de deurwaarder over tot de feitelijke uitzetting van de huurder.

Concrete stappen bij de uitzetting

Na de rechterlijke beslissing zal de deurwaarder een datum voor de uitzetting vaststellen en de huurder minstens vijf dagen van tevoren informeren. Op de afgesproken dag verschijnt de deurwaarder bij de woning, vergezeld van politie en gemeentelijke ambtenaren. Als de huurder weigert toegang te verlenen, kan de deurwaarder een slotenmaker inschakelen. De deurwaarder stelt ter plaatse een lijst op van de inboedel en laat deze transporteren naar een door de huurder opgegeven adres. De kosten voor transport en opslag zijn voor rekening van de huurder. Indien de huurder geen opslagplaats opgeeft, zorgt de gemeente voor opslag gedurende maximaal zes maanden. Om zijn bezittingen terug te krijgen, moet de huurder de kosten aan de gemeente betalen. Bij niet-betaling neemt de gemeente de bezittingen in beslag en geeft enkel niet-beslagbare goederen terug, zoals kleding en wasmachines.

Duur en kosten van een uitzettingsprocedure

Een uitzettingsprocedure duurt gemiddeld 7-8 maanden, maar kan oplopen tot twee jaar. Om de procedure zo kort mogelijk te houden, is het essentieel om alle stappen correct te volgen en een gedegen dossier samen te stellen.

De kosten van een uitzettingsprocedure kunnen aanzienlijk zijn. Alle kosten worden door de verhuurder voorgeschoten. U dient rekening te houden met:

• Minimaal € 50 aan griffierechten (het verzoekschrift wordt eerst naar de vrederechter gestuurd).
• Ongeveer € 200 voor de rechtsplegingsvergoeding en de betekening van het vonnis aan de gerechtsdeurwaarder.
• Uitzettingskosten tussen € 1000 en € 1500.

Indien de huurder wordt veroordeeld, moet hij deze bedragen aan de verhuurder terugbetalen. In de praktijk kan het echter ingewikkeld zijn om het voorgeschoten bedrag terug te vorderen indien de huurder insolvent is.

Tips om de uitzettingsprocedure te bespoedigen

De snelheid van een uitzettingsprocedure kan door de verhuurder niet direct worden beïnvloed, aangezien de werking van de rechtbanken vaststaat. Wel kan de verhuurder de procedure versnellen door een compleet dossier samen te stellen dat aantoont dat de huurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Dit stelt de rechter in staat sneller een beslissing te nemen over de uitzetting.

Een volledig dossier moet bewijs van onbetaalde huren en verstuurde aanmaningen bevatten. Het doel is aan te tonen dat de huurder op de hoogte was van de wanbetalingen en aanmaningen, en dat deze wanbetalingen opzettelijk waren.

Vastgoedbeheersoftware kan hierbij een waardevol hulpmiddel zijn. Met dergelijke software kunt u de huurontvangsten in real-time opvolgen en wanbetalingen tijdig opsporen. Een programma zoals Offimac stelt u in staat om wettelijk conforme betalingsherinneringen te versturen. Deze herinneringen kunnen eerst per e-mail worden verzonden, en vervolgens per brief of aangetekende brief voor een officiële ingebrekestelling. Met software kunt u alle communicatie centraliseren en hebt u eenvoudig toegang tot alle bewijzen van aanmaningen aan de huurder. Zo kunt u al vanaf de eerste wanbetaling een compleet dossier aan de rechter voorleggen , wat aantoont dat de verhuurder serieuze stappen onderneemt en dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Goede software om de verhuur aan te sturen vind je bij ons

• Gebruiksvriendelijk
• Toekomst- en bedrijfszeker
• Betaalbare software
• Kant-en-klare oplossing
• Zeer modern
• Op maat van de verhuur
• Kant-en-klaar
• Elke afdeling
• Aanpasbaar
• Kan uitgebreid worden
• Heel veel extra apps verkrijgbaar

Bronverwijzing:

[1] Burgerlijk Wetboek (België). Artikelen 1761bis en 1790: De Ontbinding van de Huurovereenkomst door de Rechter. [2] Gerechtelijk Wetboek (België). Procedurele Stappen en Termijnen voor Dagvaarding en Uithuiszetting via de Vrederechter. [3] Huurwetgeving (Vlaams, Waals of Brussels Gewest). Gronden voor Gerechtelijke Ontbinding (bijv. Achterstallige Huur, Slechte Beheer) en Regionale Bijzonderheden. [4] Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Notaris.be). De Noodzaak van een Uitvoerbare Titel (Vonnissen) voor Uithuiszetting. [5] Gespecialiseerd Advocatenkantoor in Huurrecht. Analyse van Jurisprudentie: Succesvolle en Onsuccesvolle Procedures tot Uithuiszetting. [6] Federale Overheidsdienst Justitie. Informatie over de Rol van de Gerechtsdeurwaarder bij het Betekenen van het Vonnis en de Uithuiszetting. [7] Academisch Juridisch Tijdschrift (België). De Wettelijke Bescherming van de Huurder en de Uitzettingsmodaliteiten tijdens de Winterperiode. [8] Vastgoed Sector Report. De Financiële en Operationele Impact van Langdurige Uitzettingsprocedures op de Verhuurder. [9] Lokale OCMW/Sociale Diensten. De Procedure voor Sociale Begeleiding van Huurders in Uitzettingsprocedures (Regionale Verplichtingen Verhuurder). [10] Juridisch Advies. De Stappen Vóór de Dagvaarding: Aanmaning, Minnelijke Oplossing en Formaliteiten. [11] Gemeen Huurrecht (Federale Wetgeving). Onderscheid tussen de Procedure bij Woninghuur en Handelshuur (indien relevant).

Ontdek hier onze software voor jouw branche:

• Verhuursoftware
• Business Central
• Dynamics
• Odoo
• Planningssoftware
• Business Intelligence
• Documentbeheer
• Digital portals
• Alle Microsoft modules en apps voor verhuur