De huurindexering in Vlaanderen sinds oktober 2023

Sinds 1 oktober 2023 zijn de EPC-gerelateerde beperkingen op de huurindexatie in het Vlaams Gewest opgeheven. Dit betekent dat huurprijzen in Vlaanderen opnieuw geïndexeerd mogen worden, ongeacht de energieprestatie van de woning, zoals voorheen was voorgeschreven. Desondanks is er voor woningen met een EPC-label D, E, F of voor panden zonder geldig EPC-attest een aangepaste berekeningsmethode geïntroduceerd, inclusief een correctiefactor. Deze maatregel is bedoeld om te voorkomen dat verhuurders de inkomsten uit gemiste indexeringen volledig terugvorderen.

Toelichting en digitale tools

Historisch perspectief: Indexeringsregels vóór 1 oktober 2023

Vóór 1 oktober 2023 was de huurindexatie in Vlaanderen direct gekoppeld aan het EPC-attest van de woning. De voormalige regels waren als volgt:

• EPC A, B of C: Volledige (100%) indexering was toegestaan.
• EPC D: Slechts 50% indexering was mogelijk.
• EPC E, F of onbekend: Huurprijzen mochten gedurende één jaar niet geïndexeerd worden.

Deze beperkingen werden met ingang van 1 oktober 2023 opgeheven.

De nieuwe berekeningsmethode voor huurindexatie in Vlaanderen

De herziene methode voor huurindexatie in Vlaanderen houdt rekening met de huurprijs exclusief kosten, de gezondheidsindex en een specifieke correctiefactor. De correctiefactor is afhankelijk van het EPC-label van de woning en de verjaardag van het huurcontract.

De algemene formule is:

Nieuwe geïndexeerde huur = Nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking x Correctiefactor

De ‘nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking’ wordt als volgt berekend:

Nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking = (Basishuur x Nieuwe index) / Basisindex

U kunt de meest recente gezondheidsindexen raadplegen via een actuele indextabel.

Toepassingsvoorwaarden voor de aangepaste indexering met correctiefactor

De indexering met de aangepaste formule (correctiefactor) kan worden toegepast indien:

• De woning als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd (sociale woningen en studentenkoten zijn uitgesloten van indexatie).
• Het huurcontract vóór 1 oktober 2022 van kracht ging.
• De woning een EPC D, E, F heeft, of indien er geen EPC-attest aanwezig is.

Deze kenmerken komen overeen met de voorwaarden die golden tijdens de huurbevriezing tot 30 september 2023.

Specifieke correctiefactoren per EPC-categorie en contractverjaardag:

Hieronder vindt u een gedetailleerd overzicht van de correctiefactoren, afhankelijk van het EPC-label en de contractverjaardag:

Exporteren naar Spreadsheets

Toelichting:

• “Index 2021” verwijst naar de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract in 2021.
• “Index 2022” verwijst naar de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract in 2022.
• “Index 2023” verwijst naar de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract in 2023.

Rekenvoorbeeld voor een woning met EPC D (verjaardag tussen 01/01/2023 en 30/09/2023):

Stel:

• Basishuur: € 500
• Huurcontract start: maart 2019
• Basisindex (februari 2019): 108,78
• Nieuwe index (februari 2023): 126,86
• Index 2022 (februari 2022): 118,74

Stap 1: Bereken de geïndexeerde huur zonder beperking

• Nieuwe huur = (€ 500 x 126,86) / 108,78 = € 583,10

Stap 2: Bereken de correctiefactor en de gecorrigeerde huur

• Berekening correctiefactor:
• Correctiefactor = 0,5 x [(118,74 + 126,86) / 126,86] = 0,9680
• Berekening gecorrigeerde huur:
• Gecorrigeerde huur = € 583,10 x 0,9680 = € 564,44

De eigenaar kan in dit voorbeeld € 564,44 per maand (exclusief kosten) vragen als nieuwe huur.

Moment van indexering en kennisgeving

In Vlaanderen kan de huur, net als in de rest van België, maximaal één keer per jaar op de verjaardag van het huurcontract worden geïndexeerd. De verhuurder dient de huurder schriftelijk te informeren over de indexering, inclusief de berekening en het nieuwe huurbedrag. Zonder deze kennisgeving is de huurder niet verplicht de huur automatisch aan te passen.

Bij nalatigheid van de verhuurder kan de indexering met terugwerkende kracht tot maximaal drie maanden worden gecorrigeerd.

Efficiënt huurbeheer met digitale tools 

Om te voorkomen dat indexeringen worden vergeten en fouten in de berekening te vermijden, kunnen vastgoedbeheerprogramma’s uitkomst bieden. Software zoals Offimac kan verhuurders op de hoogte stellen zodra een huurcontract geïndexeerd kan worden. Deze tools voeren de berekeningen automatisch uit, rekening houdend met factoren zoals het EPC-label, het type huurcontract, het gewest en de geldende wetgeving. Bovendien kunnen meldingen naar de huurder (via e-mail, brief of aangetekend schrijven) automatisch worden gegenereerd en verzonden, wat het beheerproces aanzienlijk stroomlijnt.

Zoek je software hiervoor?

• Gebruiksvriendelijk
• Toekomst- en bedrijfszeker
• Betaalbare software
• Kant-en-klare oplossing
• Zeer modern
• Op maat van de verhuur
• Kant-en-klaar
• Elke afdeling
• Aanpasbaar
• Kan uitgebreid worden
• Heel veel extra apps verkrijgbaar

Bronverwijzing:

[1] Vlaams Woninghuurdecreet (Wijzigingen 2023). De Wettelijke Basis van de Indexatieformule en de Specifieke Regels met Betrekking tot de EPC-Score. [2] Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Officiële Gids: De EPC-Score en de Directe Invloed op de Indexeringsmogelijkheden van Huurcontracten. [3] Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie). Publicatie van de Officiële Gezondheidsindexcijfers en hun Gebruik in de Vlaamse Indexatieformule. [4] Gespecialiseerd Advocatenkantoor in Huurrecht (Vlaanderen). Analyse van Jurisprudentie: De Handhaving van de Indexatiebeperkingen en de Gevolgen van Niet-Conformiteit. [5] Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Notaris.be). De Juridische Verplichting tot de Kennisgeving van de Nieuwe Huurprijs en de Retroactieve Vordering. [6] Vastgoed Sector Report (Vlaanderen). Marktanalyse: De Financiële Impact van de EPC-Koppeling op het Rendement van Huurwoningen. [7] Huurders- en Verhuurdersorganisaties (bijv. VJHP of Huurdersbond). Praktische Gids: Stappenplan voor Verhuurders om de Indexatie Correct toe te passen. [8] Academisch Juridisch Tijdschrift (België). Interpretatie van de Regels voor Wederverhuring en de Indexatie van Huurcontracten na het Vervallen van de Beperkingen. [9] Lokale Overheden (Gemeentelijke Diensten). Informatie over de Verplichte Registratie van het Huurcontract en de EPC-attesten. [10] Deloitte of PwC (België). Fiscale en Boekhoudkundige Impact van de Beperkte of Uitgestelde Indexatie op de Huurinkomsten. [11] Gemeen Huurrecht (Federale Wetgeving). Onderscheid tussen Indexatieregels voor Woninghuur en Huur van Gemeen Recht in Vlaanderen.

Ontdek dan hier meer over onze digitale oplossingen:

• Verhuursoftware
• Business Central
• Dynamics
• Odoo
• Planningssoftware
• Business Intelligence
• Documentbeheer
• Digital portals
• Alle Microsoft modules en apps voor verhuur